En bref : Utiliser son 3e pilier pour un achat immobilier
- Le rôle des fonds propres : Le 3e pilier (3a comme 3b) est accepté par les banques comme de l'argent liquide afin de valider l'apport personnel obligatoire exigé pour un prêt hypothécaire.
- Le pilier 3a (Prévoyance liée) : Les fonds sont réglementés, déductibles des impôts, mais exclusivement réservés au financement d'une résidence principale habitée par vous-même.
- Le pilier 3b (Prévoyance libre) : Les fonds sont disponibles à tout moment sans conditions, ce qui permet de financer librement une résidence secondaire ou un investissement locatif.
- L'option du retrait anticipé : Vous retirez le capital pour l'injecter directement dans l'achat, ce qui réduit le montant de l'emprunt mais engendre un impôt unique pour le 3a (le retrait du 3b est généralement exonéré).
- L'option de la mise en gage (nantissement) : Le capital reste investi auprès de votre banque ou assurance comme garantie financière, préservant ainsi votre rendement et vos avantages fiscaux.
Comment acheter un bien immobilier en Suisse ?
Pour acheter un bien immobilier en Suisse, il vous faudra obtenir un prêt d’un établissement financier, appelé « hypothèque« . Pour cela, vous devrez apporter 20% du prix d’achat du bien immobilier. Ces 20% sont appelés « fonds propres« , et peuvent provenir de la LPP, 3ème pilier A ou B, et des économies personnelles. Cependant, uniquement 10% des fonds propres peuvent provenir du 2ème pilier.
Pilier 3a ou 3b pour financer un achat immobilier ?
Il est possible d’utiliser autant le pilier 3a (prévoyance individuelle liée) que le 3b (prévoyance individuelle libre) pour financer l’achat d’un bien immobilier. Cependant, il convient de noter que le pilier 3a peut uniquement être utilisé pour le financement d’un bien immobilier à usage propre, c’est-à-dire une résidence principale, tandis que le pilier 3b peut être utilisé pour financer tout type de propriété: logement de vacances, bien immobilier d’investissement, etc.
Cela est lié au fait que le 3a est prévu principalement pour garantir une retraite confortable, et donc les possibilités de retrait sont plus restreintes.
Les fonds d'un 3ème pilier A peuvent être utilisés pour:
- Acheter ou construire un logement à destination d'un usage propre.
- Rembourser une hypothèque existante.
- Acquérir des parts d'un logement à destination d'un usage propre (ex: coopérative).
Financer ma résidence principale grâce au 3a ou 3b
Il existe deux manières d’utiliser votre avoir du 3ème pilier pour financer l’acquisition de votre résidence principale en Suisse.
Retrait anticipé (EPL)
Dans le cadre de l’encouragement à la propriété (EPL), vous pouvez demander le retrait partiel ou intégral de votre capital provenant du pilier 3a o 3b (aucun montant minimal n’est exigé) pour constituer votre apport. Pour le 3a, l’opération est autorisée uniquement si le capital sert à l’achat ou à la construction de votre résidence principale.
Le retrait est imposé à 1/5 de l’impôt, séparemment du revenu, et vous pouvez effectuer cette démarche au plus tôt tous les cinq ans.
Mise en gage
Plutôt que de retirer votre épargne, vous pouvez la mettre en gage (« nantir ») auprès de la banque pour obtenir un prêt hypothécaire plus important. Ce mécanisme augmente votre capacité d’emprunt tout en conservant les avantages fiscaux et les rendements de votre 3ème pilier, sans déclencher d’impôt immédiat. En contrepartie, le montant nanti devra être remboursé ultérieurement lors du remboursement de votre hypothèque ou à l’âge de la retraite, dans le cadre d’un amortissement indirect.
Comparatif : Mise en gage ou retrait anticipé ?
| Critères | Retrait anticipé | Mise en gage |
|---|---|---|
| Avantages |
Réduit la dette hypothécaire
Réduit la charge d'intérêts |
Le capital continue à fructifier
Pas d'impôt sur les prestations en capital |
| Inconvénients |
Imposition du capital au moment du retrait (taux réduit)
Diminution de l'avoir du pilier 3a |
Charge d'intérêt plus élevée
Endettement supérieur |
Jusqu'à quand puis-je retirer des fonds du pilier 3a?
Vous pouvez retirer votre avoir du pilier 3a jusqu’à 5 ans avant l’âge ordinaire de la retraite AVS, soit 65 ans. Au-delà de cette échéance, l’intégralité de votre avoir du pilier 3a ne peut être perçue qu’en un seul versement, soit la totalité du capital disponible sur votre compte ou dépôt de prévoyance.
Devrais-je utiliser des fonds du 3ème pilier pour un achat immobilier ?
Pour l’acquisition de votre résidence principale, privilégiez d’abord le pilier 3a, qui permet soit un retrait anticipé (pour constituer l’apport ou amortir l’hypothèque), soit un nantissement (pour augmenter votre capacité d’emprunt) tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Si vous avez besoin de liquidités pour un second logement (résidence de vacances) ou un bien d’investissement, le pilier 3b peut compléter vos fonds propres. Toutefois, il profite de moins d’avantages fiscaux.